Nie ma lepszego uczucia niż siedzenie na wygodnej kanapie we własnym, dopiero co kupionym i wyremontowanym mieszkaniu zakupionym od dewelopera. Droga do takiej przyjemności nie zawsze jest łatwa, a osoby, które wcześniej nie miały do czynienia z zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego, często mają wiele pytań. W tym artykule podpowiadamy jakie pytania powinny zostać zadane deweloperowi przed zakupem oraz w trakcie realizacji inwestycji.
O co pytać dewelopera – wprowadzenie do zakupu nieruchomości
Pierwszą rzeczą, o którą warto zapytać dewelopera jest to jakie inwestycje już zrealizował. Na podstawie tego będziemy mogli ocenić rzetelność firmy. Idealnym rozwiązaniem jest odwiedzenie tych inwestycji samemu chociażby po to, by poznać standard i staranność, z jakimi zrealizowano inwestycję. Dobrze jest także porozmawiać z klientami – kupcami już istniejących mieszań, którzy mieli okazję współpracować z daną firmą deweloperską. Deweloperowi należy zadać pytania dotyczące inwestycji: jej lokalizacji, otoczenia, terminu wykonania oraz samego lokalu: w jakim standardzie, kiedy będzie gotowe do użytku, jak i kiedy zapłacić za nieruchomość.
O co pytać przy zakupie mieszkania od dewelopera – pierwsze kroki
Niezwykle istotne jest sprawdzenie lokalizacji inwestycji względem terenów ją otaczających: weryfikacja powinna obejmować sprawdzenie tego czy przyległe działki dedykowane są budownictwu mieszkaniowemu, przeznaczone pod tereny rekreacyjne, fabryki lub obiekty handlowe. Dzięki temu możliwe będzie uniknięcie przykrych niespodzianek w postaci widoku fabryki z okien lub hałasu przedszkola czy też szkoły. Równie istotne jest usytuowanie samego mieszkania względem reszty budynku – deweloper powinien przedstawić plan budynku wielorodzinnego i wyjaśnić kupującemu gdzie znajduje się interesujący kupującego lokal. Ważne jest także by zapytać o to czy należy podpisać umowę rezerwacyjną oraz jakie są warunku umowy wstępnej lub właściwej. Należy poznać termin zakończenia budowy oraz ustalić kto poniesie koszty notarialne.
Standardy wykończenia i materiały – kluczowe pytania do dewelopera
Rodzaj użytych materiałów oraz standard wykończenia mają ogromne znaczenie jeśli chodzi o jakość i trwałość użytkowania. Przepisy prawa nie regulują pojęcia „standard deweloperski” czy też „standard wykończenia” dlatego też każda z firm deweloperskich może interpretować te zagadnienia w dowolny sposób. Z tego powodu tak istotnym jest nie tylko uzyskanie informacji o planowanym standardzie wykończenia, ale także uzyskania potwierdzenia na to na piśmie (na przykład w umowie). Firma deweloperska z wieloletnim doświadczeniem działalności w branży – Activa – w swym standardzie gwarantuje kupującym wykonanie murowanych ścian działowych, szpachlowanie i malowanie na biało sufitów i ścian, wykonanie granitowych parapetów, montaż drzwi zewnętrznych renomowanej firmy, wykończenie balkonów antypoślizgowym granitem lub deską kompozytową, montaż grzejników oraz osprzętu elektrycznego. Nie we wszystkich firmach użytkowane są jednak materiały tak wysokiej jakości jak w Activa i nie wszystkie firmy gwarantują taki standard więc koniecznym jest zapoznanie się z ofertą dewelopera przed zakupem mieszkania.
Harmonogram płatności i etapy budowy – o co pytać dewelopera
Istotną informacją dla kupujących mieszkanie od dewelopera jest to w jakim systemie musi nastąpić płatność - na przykład w transach lub systemie 10/90 czy 20/80. Przy pierwszej opcji pieniądze są wpłacane na rachunek powierniczy banku a bank etapami przelewa je na konto dewelopera – dopiero po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Druga z opcji, czyli system 10/90 lub 20/80, jest korzystna dla osób korzystających z kredytu hipotecznego, gdzie pierwsza rata pokrywana jest w ramach wkładu własnego, a reszta wpłacana jest dopiero po zakończeniu budowy.
Popularniejszą formą finansowania jest płatność w transzach, a płatności te są bezpośrednio związane z etapami budowy. Etapy te można orientacyjnie podzielić na: etap I (od stanu zerowego), etap II (od stanu zerowego do stanu surowego zamkniętego z elewacją), etap III (od stanu surowego zamkniętego do oddania do użytkowania).
Gwarancje i odpowiedzialność – ważne aspekty przy zakupie mieszkania od dewelopera
Podpisując umowę deweloperską warto zwrócić uwagę czy zawarte są w niej informacje o gwarancji deweloperskiej. Gwarancja nie jest obowiązkowa – udziela jej deweloper w wybranym przez siebie zakresie dlatego też warto zapytać co obejmuje gwarancja (jaki rodzaj napraw/usług), ile czasu trwa i w jakim terminie należy zgłaszać usterki. Inną kwestią – uregulowaną prawnie – jest rękojmia dewelopera. Stanowi ona odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości, o których kupujący nie wiedział w dniu zakupu. Usterki tego typu mogą być usterkami, których kupujący nie zauważył w trakcie odbioru technicznego a z uwagi na rękojmie deweloper jest zobowiązany do usunięcia tych wad.
Przekazanie mieszkania – o co pytać na zakończenie transakcji
Po odbiorze mieszkania następuje przekazanie praw własności mieszkania z dewelopera na kupującego. Ma to miejsce na drodze notarialnej dlatego też warto już na samym początku ustalić kto ponosi koszty notariusza – czy firma deweloperska czy też kupujący. Pozwoli to na uniknięcie nieporozumień na ostatnim etapie zakupu. Niektóre firmy deweloperskie, ze względu na doświadczenie działalności w branży, pełnią także rolę zarządcy wspólnoty jednak nie zawsze tak jest. Dlatego istotnym jest zapytanie się w jaki sposób, gdzie i przez kogo zostanie zorganizowane pierwsze zebranie wspólnoty, na którym zostaną ustalone dalsze szczegóły: wysokość czynszu, sposób zarządzania itp.
O co pytać dewelopera przy zakupie mieszkania – podsumowanie
Odpowiednie przygotowanie się do rozmowy z deweloperem może nie tylko uspokoić kupującego, ale także wyjaśnić mu wiele wątpliwości. Na każdym etapie współpracy mogą pojawiać się nowe pytania i wątpliwości, ale doświadczone firmy deweloperskie są w stanie odpowiedzieć na wszystkie z nich już na samym wstępie, a kupujący podejmuje wówczas w pełni świadomą decyzję.