Po przeanalizowaniu wszystkich „za” i „przeciw” kupna mieszkania i po podjęciu decyzji o zakupie tego typu nieruchomości przychodzi czas na analizę kwestii finansowych. Przyszli nabywcy wnikliwie badają nie tylko to, czy mają wystarczające środki finansowe na zakup mieszkania lub czy będzie stać ich na ratę kredytu, ale także zastanawiają się jak wysoki będzie czynsz. W niniejszym artykule zostało wyjaśnione pojęcie „czynszu”, co wchodzi w jego skład, a także zamieszczone zostały praktyczne wskazówki pomocne w oszacowaniu wysokości czynszu.
Co to jest czynsz? Wstęp do tematu
Dla wszystkich tych, którzy zastanawiają się co to jest czynsz, wyjaśniamy: czynszem nazywa się świadczenie uregulowane w sposób prawny. Świadczenie to jest należne z tytułu najmu lub dzierżawy. Stanowi więc także opłatę jaką wynajmujący mieszkanie wpłaca na rzecz najemcy. Jego wartość może być określana jako pieniężna lub bezpieniężna a świadczenie ma charakter okresowy (zwykle comiesięczny).
Inna, powszechnie przyjęta lecz nieprawidłowa definicja wskazuje, że czynsz to świadczenie majątkowe, mające charakter okresowy, które pobierane jest w zamian za „używanie rzeczy” przez właściciela lub zarządzającego nieruchomością czy też gruntem. Zgodnie z tą definicją czynsz jest
świadczeniem wiążącym się więc z koniecznością comiesięcznego uiszczania opłat administracyjnych na rzecz zarządcy nieruchomości po to, by zarządca mógł wywiązać się z powierzonych mu zadań (takich jak na przykład utrzymanie czystości na obszarach wspólnych, utrzymanie zieleni, serwis i konserwacja windy itp.). Zgodnie z prawem tego typu świadczenia pieniężne powinny być nazywane opłatą mieszkaniową.
Historia i ewolucja czynszu w Polsce
Czynsz dawniej nazywany był tenutą. Pojęcie to ma dwa znaczenia. Jednym z nich jest czynsz dzierżawczy (inaczej renta dzierżawcza) przekazywana właścicielom ziemi. Drugie znaczenie odnosi się do dzierżawy dóbr królewskich lub książęcych. W Polsce na przełomie XVI i XVII wieku osobę obierającą czynsz nazywano starostą niegrodowym lub tenutariuszem. W czasach bardziej współczesnych czynsz kojarzony jest przede wszystkim z działalnością spółdzielni mieszkaniowych, których historia w Polsce rozpoczęła się w latach 90. XIX wieku. Pierwsza spółdzielnia w Polsce funkcjonowała w Poznaniu a następne powstały w Warszawie, Inowrocławiu, Krakowie czy Gnieźnie. Spółdzielnie istnieją głównie po to, by umożliwiać członkom wspólnoty zarządzać mieszkaniami ale jednym z ich zadań jest także pobieranie opłat czynszowych.
Co wchodzi w skład czynszu za mieszkanie? Podstawowe komponenty
Czynsz jest opłatą składającą się z kilku elementów. Co więc wchodzi w skład czynszu? Jak już wspomniano wcześniej czynsz powinien być traktowany jako opłata wnoszona przez wynajmującego lub dzierżawiącego na rzecz najemny lub dzierżawcy. Jednakże w dobie dominacji wspólnot mieszkaniowych rozumienie opłat czynszowych jest zupełnie inne. Czynsz płacony do wspólnoty mieszkaniowej zawiera:
- opłatę wnoszoną na rzecz administratora/ zarządcy wspólnoty i pobieraną przez niego jako wynagrodzenie za wykonywaną pracę;
- opłaty na rzecz sprzątania części wspólnych (klatek schodowych, wózkowni, rowerowi, korytarzy w piwnicach);
- opłaty na rzecz utrzymania zieleni wokół budynku;
- opłaty za wywóz śmieci;
- opłaty za wodę tzn. opłaty za gotowość dostarczania wodę przez wodociągi oraz opłatę za faktyczne zużycie wody przez mieszkańców danego lokalu;
- opłaty za dzierżawę wodomierzy;
- opłaty za ogrzewanie;
- opłaty za energię elektryczną (potrzebną do oświetlania/ogrzewania części wspólnych);
- opłaty na rzecz funduszu remontowego (malowanie klatek, naprawa elewacji, naprawa dachu, innego rodzaju naprawy/ konserwacje);
- opłata za serwis i utrzymanie windy (jeśli znajduje się w budynku);
- opłata za monitoring (koszty kamer i utrzymanie serwera) jeśli jest on zainstalowany.
Składowe czynszu różnią się w zależności od wspólnoty – w niektórych przypadkach część opłat ponoszona jest bezpośrednio przez mieszkańców, a nie za pośrednictwem wspólnoty. Warto także pamiętać, że opłaty czynszowe w rozumieniu płatności do wspólnoty mieszkaniowej dotyczą zazwyczaj mieszkańców budynków w zabudowie wielorodzinnej.
Jak obliczyć wysokość czynszu? Praktyczny przewodnik
Wiedząc już co to jest czynsz i co wchodzi w skład czynszu za mieszkanie mona spróbować obliczyć jego wysokość. Nie będą to jednak obliczenia bardzo dokładne gdyż mieszkańcy mogą nie orientować się na jakie kwoty wspólnota podpiszę umowy z dostawcami różnego rodzaju usług. Ponadto składowe czynszu mogą się różnić.
Jeśli chodzi o wysokość czynszu płaconego najemcy za wynajem mieszkania to warto mieć na uwadze to, że najemca zazwyczaj wlicza w czynsz wszelkie opłaty, jakie musi ponosić na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (lub zobowiązuje najemcę do samodzielnego ich opłacania). Dodatkowo pokrywa on koszty raty kredytu (jeśli go ma) i dolicza kilkaset złotych by mógł zarobić na wynajmie.
W przypadku czynszu płaconego wspólnocie mieszkaniowej przez właściciela mieszkania decydujących jest kilka czynników. Głównym wyznacznikiem wysokości czynszu jest metraż mieszkania, gdyż opłaty administracyjne, na rzecz funduszu remontowego, za wodę i ogrzewanie obliczane są zazwyczaj od metra kwadratowego mieszkania. Oznacza to, że właściciel mieszkania 40-metrowego zapłaci mniej czynszu aniżeli właściciel mieszkania 60-metrowego. W niektórych przypadkach możliwe jest podanie planowanego zużycia wody – w przeliczeniu na jedną osobę. Sytuacja taka ma miejsce wówczas gdy wspólnota mieszkaniowa pobiera stałe kwoty za zużycie metra sześciennego wody ciepłej oraz wody zimnej a następnie rozlicza okresowo jej faktyczne zużycie. Oznacza to, że osoby podające wspólnocie planowane zużycie wody: 2 metry zimnej i 2 metry ciepłej/ osobę zapłacą mniej aniżeli mieszkańcy podający zużycie: 3 metry zimnej i 3 metry ciepłej. W ostatecznym rozrachunku jednak i tak będzie liczyło się faktyczne zużycie wody, gdyż wspólnota przeprowadzi rozliczenie i mieszkańcy będą mieli nadpłatę lub będą musieli uiścić dopłatę. Analogicznie można postępować w przypadku ogrzewania – jeśli obowiązuje taki system rozliczeń.
Niektórych kosztów – jako właściciele mieszkania – nie jesteśmy w stanie przewidzieć więc należy poczekać na podpisanie umowy pomiędzy wspólnotą a dostawcami usług i dopiero wówczas prowadzić kalkulacje czynszowe.
Czynniki wpływające na wartość czynszu: lokalizacja, metraż i inne aspekty
Opłaty ponoszone przez mieszkańców na rzecz różnych dostawców usług (woda, ogrzewanie, prąd, usługi sprzątające, usługi naprawcze, usługi konserwacyjne, internet) to opłaty w dużej mierze zależne od uwarunkowań rynkowych (kosztów żądanych przez dostawców tego typu usług. Jednak na wysokość czynszu mają wpływ także aspekty, o których nie wspomniano wcześniej:
- Lokalizacja budynku – budynki postawione blisko centrum miasta, w dużych miastach, na wartościowym gruncie będą zazwyczaj miały wyższe opłaty podatkowe od gruntu aniżeli te usytuowane we wsiach, małych miasteczkach lub na obrzeżach miast (gdzie grunt jest mniej wartościowy). Wysokość opłat podatkowych różni się także ze względu na region, gdyż to samorządy, gminy i Skarb Państwa decydują o wysokości podatków.
- Ogólny stan obiektu wiążący się przede wszystkim z rokiem wybudowania budynku. Ponoszone koszta czynszowe mogą różnić się w zależności od tego czy budynek jest nowy, został wybudowany z nowoczesnych materiałów lub czy też jest to stare budownictwo.
- Metraż. Jest to czynnik, o którym wspominano już wcześniej. Wielkość lokalu mieszkalnego determinuje wielkość ponoszenia opłat czynszowych – im większe mieszkanie tym większe opłaty
Czynsz – podsumowanie
Zarówno składowe czynszu jak i jego wysokość mogą się różnić w zależności od lokalizacji, wysokości opłat administracyjnych, kondycji budynku. Część opłat czynszowych płaconych na rzecz zarządcy nieruchomości jest zawsze uwzględniana w czynszu (na przykład wywóz śmieci, koszty podłączenia wody), a część zależy od ustaleń wspólnoty (sposób rozliczania energii elektrycznej, fundusz remontowy). Prawidłowo czynszem nie powinno jednak nazywać się opłat wnoszonych do zarządcy nieruchomości, a faktyczne opłaty ponoszone przez najemcę do najmującego.